Как самостоятельно купить квартиру, комнату или иную недвижимость и не остаться без денег и покупки, что в наше время не редкость.
Самостоятельная покупка квартиры – ответственное и рисковое занятие, если вы не имеете соответствующего юридического образования или не покупаете ее у людей, которым можете полностью доверять. В подавляющем большинстве случаев без квалифицированного юриста просто не обойтись, поскольку Вам, скорее всего, потребуется помощь не только с формальной стороны дела, касающейся подготовки необходимых документов, но, возможно, и независимая оценка стоимости квартиры, а также ее правовая проверка на безопасность совершаемой сделки.
Итак, рассмотрим пошаговые действия при оформлении покупки недвижимости.
Заключению любого договора купли-продажи в обязательном порядке должна предшествовать тщательная подготовка - проверка юридической чистоты объекта!
Все начинается с истории – истории квартиры и всех ее правообладателей, которые только имелись за все время существования объекта недвижимости.
1. Проверка собственников квартиры должна включать анализ:
физического и психического здоровья продавца на алкоголизм, наркоманию, психические расстройства, возрастные неврологические заболевания, затрагивающие функцию памяти, хронические заболевания, которые могут повлиять на психоэмоциональное состояние продавца, наличия учета по выше указанным основаниям в соответствующих диспансерах– если подобные диагнозы имеют место, то продавец или его родственники могут устроить судебные разбирательства, оспаривая сделку как ничтожную, и т.д;
приобретения прав на недвижимость по наследству, включающий выяснение срока, прошедшего со дня смерти предыдущего правообладателя, и проверку юридического основания для перехода жилой недвижимости к наследнику (подлинность завещания, отсутствие других вариантов завещания);
приобретения прав на недвижимость по решению суда, когда в ходе прошлых судебных разбирательств нынешнего собственника с другими претендентами на квартиру суд принял его позицию – здесь важно знать, может ли данное судебное решение быть отменено после его обжалования в вышестоящих инстанциях, кроме того, не подделано ли оно;
количества правообладателей продаваемой недвижимости: нет ли между собственниками острых конфликтных отношений, поскольку при наличии долей собственности на квартиру может возникнуть ситуация оспаривания сделки купли-продажи на основании статьи 250 ГК РФ, по которой у владельцев долей есть преимущественное право покупки продаваемой доли;
приобретения прав на недвижимость по договору дарения, прикрывающему договор купли-продажи, при котором новый собственник покупает квартиру у продавца, но юридически получает ее безвозмездно – в случае успешного оспаривания договора дарения в суде бывшим правообладателем, новый собственник лишается и квартиры, и уплаченных денег;
наличия несовершеннолетних собственников квартиры, права которых защищены российским законодательством, – проверка законности прав на продажу жилой недвижимости, собственниками которой также являются дети, ведется через запрос в органы опеки и попечительства, которые должны подтвердить выдачу соответствующих разрешений;
отношений собственников с правоохранительными органами, которые могут существенным образом повлиять на совершение сделки купли-продажи, если правообладатель находится в розыске или под следствием, если в прошлом имел проблемы с законом – важно понимать, не исчезнет ли продавец после получения задатка по предварительному ДКП недвижимости.
2. Проверка самого объекта жилой недвижимости:
информации о прошедших и возможных будущих: капитальных ремонтах, перепланировках, реконструкциях, возможном сносе, о состоянии коммуникаций;
подлинности всех правоустанавливающих документов (БТИ, ФСРКиК, паспортный стол);
нахождения квартиры в залоге у кредитных учреждений и прочее.
Покупатель также может самостоятельно обратиться в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП) и заказать соответствующую выписку по продаваемой квартире, которая выдается и без ведома собственника по заявлению покупателя и представляет собой официальный документ, содержащий имя владельца объекта недвижимости и юридические основания получения им прав собственности на жилье. Лучше это сделать за день до подписания договора купли-продажи.
Оформление документов при покупке квартиры
Если проверка собственников и объекта недвижимости прошла успешно, можно приступать к внимательному изучению договора купли-продажи, которое лучше доверить опытному юристу.
Договор купли-продажи в обязательном порядке должен содержать данные:
необходимые для однозначного установления недвижимого имущества – адрес расположения недвижимости на конкретном земельном участке или в составе иного объекта недвижимости, название (вид) недвижимого имущества, его фактическая площадь согласно документам и назначение – определяются статьей 554 ГК РФ и абзацем 3 пункта 6 статьи 12 Закона о государственной регистрации;
о цене, включающей (в случае, например, с загородным коттеджем) цену передаваемого вместе с недвижимостью земельного участка и права на него, которая может быть выражена в рублях или другой валюте, или в рублях и валюте одновременно, указана за весь объект или за квадратный метр, – регулируются статьями 555 и 317 ГК РФ.
Если договор составлен корректно и не вызывает вопросов, то остается предоставить следующие документы:
Документ, удостоверяющий личность (паспорт);
Свидетельство о браке (если покупатель женат/замужем и приобретает жилье в равных долях);
Нотариально заверенное согласие супруга на заключение договора купли-продажи (если квартира приобретается в единоличную собственность).
В случае если приобретение квартиры осуществляется на кредитные средства – ипотека, оплата жилищным сертификатом, «материнским капиталом» или субсидией, – то в дополнение к вышеперечисленным документам потребуется:
договор ипотечного кредитования или другой кредитный договор;
закладная;
справки из психоневрологического и наркологического диспансеров, выдаваемые в том, что продавец квартиры не стоит в них на учете;
некоторые другие документы.
Когда все документы собраны, история квартиры и ее собственников проверены, а договор купли-продажи не вызывает сомнений, можно переходить к его подписанию и оплате приобретаемого объекта недвижимости, которая, если осуществляется наличными денежными средствами, то должна подтверждаться распиской в получении денег.
ВАЖНО !!!! В любом случае лучше подстраховаться и заключить договор на аренду ячейки в банке при расчете наличными, хитрость состоит в том, что договором возможно предусмотреть, что продавец сможет забрать хранящиеся в ячейке деньги, только, если сделка пройдет регистрацию в ФРС и право собственности на объект перейдет к новому владельцу, что несомненно страхует покупателя от не нужных сюрпризов.Так же банк предоставляет услугу по проверки и пересчету купюр, что так же крайне важно при покупке жилья.
Заключение сделки лучше проводить в присутствии нотариуса, чтобы тот внимательно проверил все реквизиты сторон их правоспособность и дееспособность и комплект необходимых для заключения договора купли-продажи недвижимости документов.
В этот же день все юридические документы должны быть предоставлены в Росреестр (Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии) и в присутствии представителя Федеральной службы государственной регистрации подписано заявление на регистрацию совершаемой сделки. Затем покупателю следует получить расписку с перечнем предоставленных документов и указанием даты их возврата после регистрации и получения свидетельства о праве собственности на квартиру, что обычно составляет от недели до месяца, в зависимости от характера сделки.
ВАЖНО !!!! Помните, что право собственности на недвижимость переходит покупателю, только после регистрации сделки в ФРС бывшей ( ГБР)
Стоимость оформления покупки квартиры
В расходы по оформлению покупки квартиры входят:
государственная пошлина: за регистрацию перехода права собственности (пошлина может быть поделена в равных долях между покупателем и продавцом квартиры);
оплата услуг нотариуса;
оплата услуг агентства недвижимости за юридическое сопровождение сделки, которое в среднем составляет 3% от цены договора купли-продажи, при этом характерно, что около 1% тратится риэлторами на проведение полноценной правовой проверки объекта недвижимости.
На заключительном этапе приобретения квартиры подписывается акт приема-передачи объекта недвижимости, после чего сделка считается полностью завершенной.
Если для Вас эта процедура слишком сложна, то лучше обратиться к опытному юристу за квалифицированное помощью.
Статью для Вас подготовил 25.03.2014
Юрист - Смурков Максим Игоревич
Статья защищена авторским правом!
PS В следующей статье я расскажу, как максимально безопасно для себя приобрести квартиру на любой стадии постройки дома,
в том числе и на нулевом цикле строительства. Весьма горячая и актуальная тема - заключение договора участия в долевом строительстве.
Статья в стадии подготовки, следите за добавлениями на моем сайте.
